Vivere all’interno di un condominio, piccolo o grande che sia, comporta una serie di vantaggi e rappresenta una scelta condivisa da moltissime persone in Italia e nel mondo. Tuttavia, la vita di condominio implica anche una serie di obbligazioni, limitazioni e precise regole da seguire che sono finalizzate al quieto vivere di tutti i condomini.
Se abiti in un condominio conoscerai di certo la maggior parte delle regole da seguire in particolar modo se all’immobile è stato assegnato un amministratore di condominio, ma devi sapere che vi sono precise regolamentazioni anche per in relazione a eventuali lavori di ristrutturazione ordinaria o straordinaria che riguardano non solo i lavori che si effettuano sulle parti comuni ma anche in quelle private, come ad esempio l’interno del tuo appartamento.
Dal momento che possiamo intendere il condominio come un’abitazione condivisa da più famiglie che sono quindi in qualche modo “costrette” a condividere spazi comuni e sottostare a precise regole, è importante assicurarsi che eventuali lavori di ristrutturazione siano rispettosi di tutte le normative legali e di sicurezza che includono anche il disturbo della quiete condominiale. Se vivi in un condominio non puoi permetterti di prendere decisioni in autonomia completa soprattutto se queste possono comportare disagi per gli altri o violano le norme condominiali.
Per quanto riguarda le piccole ristrutturazioni private, ovvero quelle che interessano un singolo appartamento all’interno del condominio, non è necessario ottenere l’approvazione della maggioranza degli altri inquilini (ovvero dell’assemblea condominiale, salvo specifiche norme inserite nel regolamento condominiale) ma è buona prassi comunicare l’intenzione all’amministratore indicando la tipologia di lavori che verranno svolti tramite l’invio di una lettera formale.
Questa semplice prassi, oltre ad essere sinonimo di correttezza e trasparenza, è utile a tutelarci perché l’amministratore saprà certamente informaci su tutte le norme e le accortezze che dobbiamo rispettare. L’invio della comunicazione non è invece obbligatorio nei confronti degli altri condomini, fatti salvi i casi in cui i lavori possano recare danno ad altre parti comuni dell’edificio, mettere a rischio la sicurezza altrui o danneggiare il decoro del condominio.
Per quanto riguarda le ristrutturazioni che interessano le parti comuni, invece, la regolamentazione è molto diversa e decisamente più complessa perché è di interesse di tutti quanti i residenti. In questo caso le spese relative alla ristrutturazione saranno da dividere tra i condomini sulla base dei millesimi di ogni unità immobiliare che essi possiedono, mentre le spese relative alle aree di uso comune vengono calcolate sul grado di utilizzo che ognuno ne fa.
I preventivi generati dalle ditte edili dovranno essere sottoposti all’assemblea condominiale con la presenza dell’amministratore che si occuperà di verificare tutti i requisiti, firmare il contratto ed avviare i lavori.
Come abbiamo visto precedentemente, quando si parla di ristrutturare e restaurare la facciata del condominio, come indica l’articolo 1117 del Codice Civile, è inclusa certamente tra i lavori che interessano tutti i condomini perché si tratta di un bene comune di cui tutti godono, perciò rientra nella seconda categoria di lavori appena esposti; e come tale è regolamentata da precise norme e iter da seguire.
Il rifacimento della facciata del condominio
Uno degli interventi più importanti per il mantenimento di una piacevole estetica di un edificio è sicuramente il rifacimento o la ristrutturazione della facciata.
Per facciata del condominio si intende l’insieme delle architetture esterne che donano all’edificio una fisionomia distinta e comprende cornicioni, parapetti, balconi, frontali, pilastri ed eventuali elementi di decorazione. Purtroppo si tratta di una porzione dell’edificio molto soggetta al deterioramento a causa degli agenti atmosferici (sole, pioggia, neve, umidità) la quale, se non mantenuta in ordine, danneggia fortemente l’estetica generale dell’edificio.
La ristrutturazione della facciata solitamente include lavori di rifacimento degli intonaci, rasatura e tinteggiatura con l’obbiettivo di ripristinare un ottimale stato della facciata deteriorata; in alcuni casi può essere aggiunto anche il cappotto termico se necessario e/o assente. E’ catalogabile come intervento di manutenzione ordinaria qualora vengano mantenute tutte le caratteristiche preesistenti della facciata (ampiezze, sagome, colori etc) senza applicare nessuna modifica mentre si parla di manutenzione straordinaria se i lavori comportano dei cambiamenti delle caratteristiche della facciata.
Trattandosi di un lavoro che interessa la totalità dei condomini necessita di essere approvato in assemblea condominiale indetta con regolare convocazione, e la proposta di ristrutturazione dovrà raggiungere la maggioranza delle votazioni a favore e almeno la metà del valore complessivo dell’edificio. In caso contrario, la proposta sarebbe bocciata.
Come detto, tutte le spese riguardanti i lavori di ristrutturazione della facciata sono da dividersi tra gli inquilini che saranno tutti chiamati a partecipare.
Una volta individuata la ditta si occuperà di effettuare i lavori dovrà essere resa nota a tutti una copia del capitolato che riporta tutte le informazioni inerenti alla ristrutturazione tra cui ovviamente i costi nel dettaglio, i tempi di svolgimento e completamento con eventuali proroghe, i dettagli sulla qualità e la provenienza di tutti i materiali che verranno utilizzati.
Chiaramente i lavori di ristrutturazione dovranno attenersi alle regole condominiali anche per quanto riguarda il rispetto delle ore di riposo e le regolamentazioni specifiche nel caso in cui siano presenti fondi commerciali in attività.
Specialmente per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria potrebbe essere richiesta una relazione tecnica che il progettista che si occupa dei lavori dovrà presentare, assieme al resto della documentazione, presso il comune di competenza in cui l’edificio è ubicato.
Si tratta di una relazione tecnica e molto dettagliata, accompagnata anche da immagini e fotografie, che espone per filo e per segno tutti gli interventi che si andranno ad eseguire sull’edificio con il preciso fine di dare chiare indicazioni su tutto ciò che riguarda i lavori in progetto (materiali, tecniche, finiture) e sarà lo stesso progettista incaricato ad occuparsene.
Cosa succede se un condomino non vuole fare i lavori?
Specialmente per quanto riguarda i condomini molto numerosi non è sempre facile mettere d’accordo tutti quanti, e lavori importanti come il rifacimento della facciata sono spesso causa di dibattiti ed attriti tra le parti.
Come detto i lavori ordinari e straordinari che interessano le parti comuni di un condominio sono soggetti all’approvazione dell’assemblea condominiale, che potrà approvarli o declinarli su votazione ed in presenza dell’amministratore.
Se raggiunge la maggioranza delle votazioni a favore da parte dei condomini l’assemblea può deliberare i lavori che interessano le parti comuni e ciò che viene deciso ricade anche sulla minoranza che si è detta contraria o ha rifiutato di partecipare; questi ultimi sanno obbligati esattamente come tutti gli altri a partecipare alle spese relative ai lavori di ristrutturazione sempre sulla base della loro quota millesimale di proprietà.
Quindi, se uno dei condomini non vuole fare i lavori ma gli altri sono a favore questo non incide sull’esecuzione degli stessi.
E’ altresì prevista dalla legge la possibilità da parte dell’assemblea condominiale di esonerare uno o più condomini dalla partecipazione della spesa in casi specifici e particolari, ed in questo modo gli altri condomini che si faranno carico della relativa spesa dovranno dare il loro espresso e chiaro consenso.
Come si dividono le spese per il rifacimento facciate del condominio?
Come anticipato i costi relativi alla ristrutturazione della facciata sono a carico di tutti i condomini (salvo casi eccezionali) e sono suddivisi in quote. Queste ultime vengono calcolate in base ai millesimi di proprietà di ogni coinquilino che stabiliscono con esattezza quale sia la percentuale di spesa che ognuno di essi dovrà versare.
Per millesimo di proprietà rappresenta una quota che indica il valore effettivo di un bene all’interno dell’unità condominiale del quale il singolo inquilino è possessore, e prende il nome di millesimo proprio perché, per comodità, il valore complessivo dell’intero condominio viene espresso in un valore fisso di 1’000. Tutte le norme che regolano il calcolo delle quote millesimali sono contenute nel Codice Civile e nello specifico negli articoli 1118, 1138, 68 e 69.
Inoltre, il calcolo delle quote millesimali tiene presenti anche alcuni fattori incisivi tra cui la destinazione del vano (fondo commerciale, uso abitativo, ufficio etc), l’orientamento (nord, sud, est, ovest), il prospetto, la luminosità (esposizione alla luce solare), il piano (pian terreno, primo piano, etc) ed infine la funzionalità dell’alloggio.
Sulla base di questo preciso calcolo ognuno dei coinquilini sarà partecipe della sua parte delle spese relativamente alla ristrutturazione della facciata con la certezza di una ripartizione congrua, corretta e rispettosa di tutti.
